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Nuovo regolamento condominiale al via dal 18 Giugno 2013

 

Il progetto che riforma la vecchia disciplina degli immobili in condominio prevista dal codice civile del 1942 e convertito in

legge n. 220 l’11 dicembre 2012, entrerà in vigore dal 18 giugno 2013.

La riforma approvata il 20 novembre 2012 dalla Commissione Giustizia del Senato e pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012, consolida in norme attuative le decisioni assunte negli ultimi tempi della Corte di Cassazione in materia condominiale, integrando il regolamento vecchio di 70 anni, con ulteriori e più moderni criteri di gestione su argomenti d'interesse collettivo oggetto di controversie a volte anche aspre, contenziosi che il nuovo Regolamento tenta appunto di prevenire.

Assodato che l'accordo tra vicini non è imponibile per legge, e provocatoriamente si dice che "servirebbero corsi anche ai condòmini" oltre che agli amministratori, la nuova legge introduce alcuni punti certi per normare comportamenti oggetto di contenziosi.

Consente ad esempio di tenere animali “domestici” in appartamento, di separare l’impianto centralizzato di riscaldamento, ed ancora disciplina le parti comuni e la loro destinazione, fissa in 8 le unità immobiliari minime per l'obbligo a farsi amministrare da un professionista, introduce il concetto di servizio dell'amministratore verso i condòmini, richiede la targa identificativa del condominio con nome e recapiti dell’amministratore, il "registro di casa" col nome di inquilini proprietari o usufruttuari del palazzo, prevede l'attivazione di un sito del condominio in cui l'amministratore rendiconta la gestione ai condòmini, e rende obbligatorio l'utilizzo del conto corrente per la gestione finanziaria, ma prevede anche multe per chi  viola il regolamento, obbliga i condòmini a versare anticipatamente le risorse necessarie in caso di ristrutturazioni, consente il decreto ingiuntivo verso i morosi, ecc.

 

Il testo completo è consultabile nell'allegato seguente: vedi testo


ALCUNE RILEVANTI NOVITÀ DELLA RIFORMA SONO:

 

Requisiti per l'amministratore

Per diventare amministratore serve un diploma di scuola di secondo grado(1) una specifica formazione(1) un'assicurazione professionale, ma anche requisiti morali con l'assenza di condanne, di protesti, ecc.

I'incarico ad amministrare dura un anno implicitamente rinnovato per l'anno successivo(2) salvo diversa disposizione dell'assemblea, la revoca viceversa può essere deliberata in ogni momento con maggioranza prevista dall’assemblea per la sua nomina, o altre modalità previste dal regolamento di condominio.

I condòmini possono, in alcuni casi anche singolarmente, chiedere la convocazione dell’assemblea per farne cessare eventuali violazioni o revocarne il mandato per inadempienza. (mancata apertura o mancata utilizzazione del conto corrente condominiale, ecc.)

(1) Con deroga per chi ha svolto attività di amministratore per almeno un anno nell'ultimo triennio, o viene scelto tra i condòmini.

(2) Al termine del biennio si dovrà procedere alla riconferma o alla sostituzione dell'amministratore con una nuova nomina.

Assicurazione

L’amministratore, all’atto della nomina deve presentare una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato, i cui oneri sono a carico dei condòmini.

Obbligo di conto corrente condominiale

l'amministratore ha l'obbligo di far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate a qualsiasi titolo per conto del condominio, su un conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio stesso. Ciascun condòmino deve poter accedere al conto per prenderne visione, o estrarre copia della rendicontazione periodica a proprie spese .

Sito internet

Su richiesta dell’assemblea l’amministratore deve attivare un sito internet del condominio che consenta ai condòmini di consultare ed estrarre copia digitale degli atti e della rendicontazione mensile. Il sito deve essere accessibile individualmente, deve essere protetto da una password, va aggiornato mensilmente (salvo diversa delibera dell'assemblea), con spese di attivazione e gestione a carico dei condomini.

Videosorveglianza

Sulle parti comuni dell’edificio possono essere installati impianti atti a consentire la videosorveglianza, queste tuttavia devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Riscaldamento e impianti comuni

Il condòmino può rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, ad esempio l’impianto di riscaldamento e di condizionamento comune, qualora la rinuncia non causi consistenti squilibri di funzionamento o aggravio di spesa agli altri condomini.

Utilizzo di parti comuni

In caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

Animali

La detenzione di animali domestici(3) viene regolata dall'articolo 16 della legge stabilendo che "Le norme del regolamento condominiale non possono porre limiti alle destinazioni d’uso delle unità di proprietà esclusiva né vietare di possedere o detenere animali da compagnia".

(3) Sono annoverati come animali domestici cani, gatti, conigli, volatili, ecc, non sono ammessi viceversa animali pericolosi o esotici, rettili, serpenti, ecc.

Tabelle millesimali

Ciascuna unità immobiliare è caratterizzata da un controvalore espresso in millesimi definiti con apposita tabella allegata al regolamento di condominio. I valori indicati tuttavia possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condòmino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma secondo del codice, quando sussistano i seguenti casi:
1) risulta che le attribuzioni sono conseguenza di un errore;
2) a seguito di mutate condizioni dell'edificio (sopraelevazione, incremento di superfici, variazione delle unità immobiliari, ecc.), si alteri per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condòmino. In tale caso però il costo derivante è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Supercondomini

L’articolo 1117-bis, amplia la nozione di condominio, includendovi i cosiddetti condomini "orizzontali" come i villaggi residenziali e i «supercondomini», costituiti da più condomini uniti da parti comuni.

L’articolo 1117-ter inoltre, prevede che per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni, serve una rappresentanza dei quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del "valore" dell’edificio.