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Locazione e conduzione: come ripartire le spese


Quando si affitta un immobile si sa che alla locazione vanno sommati i costi di gestione (condomino), premesso che un buon

contratto di locazione dovrebbe prevedere il più dettagliatamente possibile "chi paga cosa", non sempre locatore e conduttore sono d'accordo su chi debba intervenire nei casi non inclusi nel contratto, in queste circostanze ci si aiuta con quanto previsto dalla legislazione.

Detto che il locatore ha l'obbligo di consegnare l'immobile in buone condizioni e senza pendenze da risolvere, l'art. 1576 del codice civile, stabilisce che al conduttore (inquilino, affittuario, affidatario, ecc.) spettano le spese di piccola manutenzione, mentre al locatore (proprietario, padrone di casa, ecc.) spettano le riparazioni più importanti, se non previste a carico del conduttore.


Semplice da dire, ma più difficile da far conciliare alle parti quando si deve entrare nei dettagli dell'intervento, meglio stabilire pertanto criteri generali di suddivisone delle spese tra proprietario e inquilino iniziando dalla classificazione per tipologia di interventi.

Dato atto che in linea generale il proprietario deve sostenere le spese di manutenzione straordinaria, mentre all'inquilino spettano gli interventi di ordinaria manutenzione, un primo punto di chiarimento arriva dalla legge 392/78 sulle locazioni degli immobili urbani, che fissa gli oneri ricorrenti a carico dell'inquilino. In particolare:

◊ spese per la pulizia dello stabile,

◊ spese per l'uso delle utenze (luce, acqua, gas, telefono),

◊ spese per la climatizzazione (riscaldamento e condizionamento),

◊ spese per lo spurgo di pozzi neri,

◊ spese per la fornitura dei servizi comuni,

◊ spese di manutenzione ordinaria dell'ascensore,

◊ spese di portineria in misura del 90% del totale (per stabili con portiere),

 

Fuori dalle tipologie previste però, può essere poco agevole capire se un certo intervento rientra nella manutenzione ordinaria o straordinaria, e quando per controversie irrisolte arriva a pronunciarsi la Giurisprudenza, scaturiscono nuove fattispecie che vanno ad aggiungersi ai principi generali.

Un pronunciamento della Corte di Cassazione ad esempio, ha chiarito che il "rifacimento della facciata condominiale" rientra nelle spese straordinarie, e come tale si pone a carico del proprietario.

 

Per schematizzare il concetto dunque diventa utile una distinzione tra spese condominiali comuni, a carico dell'inquilino, e spese correlate in modo più diretto alla manutenzione dell'abitazione a carico del proprietario.


♦ Spese condominiali comuni a carico dell'inquilino:

- condizionamento e riscaldamento,

- costi di piccola manutenzione,

- fornitura di acqua,

- fornitura di energia elettrica,

- fornitura di gas,

- mantenimento di strutture e rivestimenti (pavimenti, pareti, soffitti),

- manutenzione dell'ascensore,

- riparazione dell'impianto elettrico (prese, interruttori, lampadine, ecc.),

- riparazione dell'impianto idrico (rubinetteria, scarichi, ecc.),

- riparazione degli apparecchi di servizio di riscaldamento e condizionamento,

- servizi di pulizia,

- spese di riparazione per normale deterioramento del bene,

- utenze audio-video,

- utenze telefoniche,

in sintesi, tutte le spese di gestione ordinaria degli spazi condivisi usufruiti dall’inquilino.

 

♦ Spese di manutenzione a carico del proprietario:

- adeguamento dell'immobile a nuove normative,

- casi fortuiti,

- eventi derivanti dalla vetustà del bene,

- eventi non dipendenti dall'ordinaria manutenzione,

- eventi non programmati e imprevedibili,

- rifacimento degli impianti,

- rifacimento delle facciate,

- messa in conformità dell'immobile alle normative vigenti,

in sintesi, tutte le spese di gestione straordinaria, salvo accordi diversi sottoscritti nel contratto di locazione.

 

Va detto che il responsabile verso il condominio è sempre il proprietario, ed è legalmente perseguibile se l'affittuario non paga la quota condominiale. In tal caso il proprietario deve pagare la cifra dovuta, rivalendosi sull'inquilino che avrà 60 giorni per sanare. Persistendo il mancato pagamento per oltre due mensilità, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto.

 

Manutenzioni "non classificate" tuttavia restano sempre soggette a interpretazioni diverse, spesso infatti è difficile persino determinare se un certo intervento si è reso necessario per l'uso prolungato fatto dall'inquilino, o per la vetustà dell'immobile. In tali casi, quando l’origine del problema non sia chiaramente determinabile, la normativa prevede che la competenza si basi sull'utilizzo fatto dei locali, e quando neppure questo consente di stabilire di chi sia la competenza, per legge la spesa spetta al conduttore.

 

L'inquilino che viceversa sia stato costretto ad affrontare spese per riparazioni urgenti di competenza del locatore, può chiederne il rimborso comunicando e documentando prontamente i costi sostenuti.

 

Nei casi di controversia comunque, quando non sia stata opportunamente predefinita una corretta attribuzione tra le parti, un contributo a determinare le giuste competenze può venire dalla consultazione dell'allegato "G" al D.I. n. 30/12/02 pubblicato l'11/04/03. Vedi allegato "G"

Un ulteriore aiuto può venire dalla tavola sottostante che sintetizza una serie di casistiche. Vedi tavola


Tavole sintetiche di ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino


1. Spese singole - applicabilità: interno dell'appartamento (P = proprietario, I = inquilino)

IMPIANTO ELETTRICO

Pertinenza

Installazione e/o rifacimento impianto elettrico

P

Riparazione/sostituzione di singoli componenti (interruttori, prese di corrente, lampade, ecc.)

I

Sostituzione impianto citofono o videocitofono, suonerie, allarme

P

IMPIANTO IDRAULICO

Pertinenza

Installazione e/o manutenzione straordinaria di impianti idrici e sanitari

P

Installazione e/o sostituzione contatore acqua

P

Manutenzione rubinetteria dovute ad usura

I

Pulizia ordinaria dei contatori

I

Sostituzione dei sifoni vetusti

P

Sostituzione della rubinetteria vetusta

P

INFISSI E SERRAMENTI

Pertinenza

Riparazione porte, finestre, sostituzione parti accessorie (vetri, maniglie, serrature, ecc.)

I

Sostituzione integrale di porte, telai, serrande e scuri

P

Verniciatura elementi esterni

P

Verniciatura serramenti interni

I

PARETI, PAVIMENTI, RIVESTIMENTI, SOFFITTI

Pertinenza

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti

I

Sostituzione integrale o riparazione di pavimenti e rivestimenti

P

Tinteggiatura di pareti e soffitti o installazione di carta da parati

I

Verniciatura di elementi in legno o metallo

I

RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA

Pertinenza

Pulizia e/o controlli periodici di caldaia e filtri

I

Sostituzione e/o adeguamento degli impianti autonomi

P

Sostituzione e/o riparazione impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda

P

 

2. Spese collettive - applicabilità: stabile e parti comuni (P = proprietario, I = inquilino)

AMMINISTRAZIONE

Pertinenza

Assicurazione stabile

P

Compenso amministratore di condominio

P

Deposito cauzionale servizi condivisi

P

Documenti e/o materiale chiesto dal conduttore

I

Spese di assemblee richieste dagli inquilini

I

Spese postali e amministrative

P

Tassa di occupazione suolo pubblico di passi carrabili

P

Tassa di occupazione suolo pubblico per lavori di condominio

I

ASCENSORE

Pertinenza

Consumi elettrici

I

Installazione, sostituzione e riparazione cabina, motore, funi, parti meccaniche ed elettriche

P

Ispezioni e collaudi regolari

P

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni (pulsanti, dispositivi di chiusura, piccole componenti elettriche o meccaniche)

I

messa a norma e/o rinnovo licenza di esercizio

P

AUTOCLAVE

Pertinenza

Collaudo iniziale e Imposte periodiche dell'impianto

P

Consumi elettrici per forza motrice

I

Consumi idrici

I

Installazione o sostituzione completa dell'impianto

P

Pulizia e depurazione ordinaria

I

Ricarico della pressione del serbatoio

I

Sostituzione componenti primarie (pompa, serbatoio, raccordi)

P

CANTINE, SOLAI, AREE DI DISIMPEGNO

Pertinenza

Consumi energia elettrica e idrica

I

Disinfestazione e derattizzazione

I

Installazione e/o adattamento e/o manutenzione impianto idrico

P

Installazione e/o adeguamento impianto elettrico

P

Manutenzione ordinaria parti elettriche (sostituzione interruttori, lampadine, ecc.)

I

Pulizia ordinaria ed acquisto dei materiali necessari

I

Tinteggiatura di muri e soffitti

P

CLIMATIZZAZIONE

Pertinenza

Controllo e pulizia periodica ordinaria

I

Installazione, sostituzione e adeguamento degli impianti

P

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni dell'impianto autonomo

I

Sostituzione e/o riparazione di parti primarie (AC, caldaia, bruciatore, canna fumaria, cisterne)

P

CORTILE

Pertinenza

Acquisto e messa a dimora del verde (alberi, siepi e prati) o sua sostituzione

P

Acquisto e riparazione delle attrezzature per il giardino

P

Attività ordinaria di giardinaggio

I

Consumi di energia elettrica

I

Installazione completa di recinzioni e cancelli o sostituzione degli elementi già esistenti

P

Installazione dell'impianto di illuminazione

P

Installazione, sostituzione e riparazione dell'impianto di irrigazione

P

Installazione, sostituzione e riparazione di panchine, giochi e attrezzature di intrattenimento

P

Installazione, sostituzione o riparazione di sistemi di apertura automatizzata

P

Manutenzione ordinaria delle apparecchiature di apertura automatizzata

I

Ordinaria manutenzione dell'impianto di illuminazione e sostituzione lampadine

I

Pavimentazione di cortili e marciapiedi

P

Pulizia cortili, aree verdi e sgombero neve, compreso l'acquisto dei materiali necessari

I

Realizzazione o rifacimento di segnaletica per delimitare i posti auto

P

Riparazione e verniciatura di cancelli o recinzioni

P

FOGNATURE E SCARICHI

Pertinenza

Allacciamento alla rete comunale

P

Pulizia, spurgo e disotturazione di tubazioni e pozzetti, di fosse biologiche e pozzi neri

I

Rifacimento e riparazione della rete fognante (comprese fosse biologiche e pozzi neri), delle colonne montanti e della rete di raccolta

P

Riparazione e pulizia ordinaria di sifoni e scarichi

I

Riparazione e sostituzione di elementi primari dell'impianto

P

IMPIANTO ELETTRICO COMUNE

Pertinenza

Installazione e/o rifacimento impianto elettrico scale/esterno

P

Riparazione/sostituzione di singoli componenti (lampade, accessori,  ecc.)

I

Sostituzione citofono o videocitofono esterno, suonerie, allarme

P

IMPIANTO IDRAULICO

Pertinenza

Installazione e/o manutenzione straordinaria di impianti idrici

P

Manutenzione rubinetteria esterna dovuta ad usura

I

IMPIANTO TELEVISIVO COMUNE

Pertinenza

Aggiunta di singoli apparecchi di ricezione

I

Installazione, riparazione e sostituzione dell'impianto centralizzato

P

Sostituzione cavi, prese e accessori correlati

P

PORTIERATO

Pertinenza

Indennità particolari previsti dal Contratto Nazionale o accordi specifici richiesti dagli inquilini

I

Divise da lavoro

90% I
10% P

Indennità sostitutiva contratto nazionale

Trattamento economico (salario, ferie, indennità)

Manutenzione guardiola

P

PULIZIA

Pertinenza

Acquisto di materiali di base (sacchetti di pre-raccolta)

I

Compenso per l'addetto alla raccolta e contributi previdenziali e assicurativi

I

Eventuale derattizzazione o disinfestazione dei locali di raccolta

I

Fornitura di attrezzature e macchinari

P

Tassa rifiuti urbani o tariffa sostitutiva

I

SCALE, MURI E ZONE COMUNI

Pertinenza

Acquisto di zerbini

I

Acquisto e installazione delle caselle postali

P

Consumi elettricità

I

Fornitura e riparazione del tetto

P

Installazione e riparazione di dispositivi di chiusura e chiavi

P

Installazione e sostituzione dell'impianto elettrico e delle sue parti

P

Installazione, riparazione e sostituzione di accessori di illuminazione (lampadari, plafoniere)

P

Installazione, sostituzione e costi di collaudo dell'impianto antincendio

P

Opere murarie atte a rinforzare l'edificio

P

Ristrutturazione di scale, gradini, pavimento pianerottoli

P

Sostituzione lampadine guaste

I

Tinteggiatura pareti e infissi dell'area scale

P

SICUREZZA

Pertinenza

Fornitura estintori

P

Installazione e/o sostituzione e/o collaudo dell’impianto antincendio

P

Ricarica estintori

I

STRUTTURA

Pertinenza

Restauro e riparazione delle pareti esterne

P

Tinteggiatura di muri, basamenti, balconi, rifacimento intonaco

P

UTENZE

Pertinenza

Consumi, costi di fornitura e acquisto di combustibile

I

Fornitura di sali, resine e altri materiali necessari all'uso

I

Installazione e riparazione dei componenti dell'impianto di trattamento delle acque potabili

P

Lettura dei contatori

I

Manutenzione impianto di depurazione dell’acqua

I

Nota: Regole generali adottabili ove non incluse nel contratto di locazione e/o in assenza di diversi accordi tra le parti